בשנים האחרונות מקדמים ביתר שאת פרויקטים של התחדשות עירונית, חלק מעסקאות אלה במסגרת של תמ"א 38/1 או תמ"א 38/2 או פרויקטים של פינוי בינוי/בינוי פינוי.
מה בעצם ההבדל בניהם?
נושא ההתחדשות עירונית נולד בשל הצורך לחזק את המבנים הוותיקים במדינת ישראל מפני רעידות אדמה, למעשה הוא נולד מתוך תקן חיזוק מבנים והצורך בו.
תמ"א 38/1
מדובר למעשה חיזוק של בניין קיים, תוך הגדלת מס' יחידות הדיור במבנה והוספת מעלית וחדר ממ"ד לכל הדירות.
הדיירים בתמ"א 38/1 למעשה "מוכרים" את גג הבניין בדרך כלל ואת זכויות הבנייה הנוספות ליזם, בדומה לעסקת הקומבינציה.
בתכניות תמ"א 38/1 קיים פטור ממס שבח לעניין המכירה (מס החל על מוכר בגין עליית שווי הזכויות אותן הוא מוכר) וקיים גם פטור מתשלום היטל השבחה (תשלום לרשות המקומית או לוועדה המקומית לתכנון בנייה) בגין הגדלת זכויות בנייה לאותו מבנה.
תמ"א 38/1 חלה למועד זה על מבני מגורים בלבד ואינה ניתנת ליישום על מבני מסחר ו/או מבני שירותים. במסגרת תמ"א זו יכולים להיכלל כיום רק מבנים אשר היתר הבניה שלהם ניתן לפני שנת 1980, כל בניין אשר קיבל היתר בנייה מאוחר יותר לא נחשב במסגרת בניין המיועד לתמ"א 38/1 .
תמ"א 38/2
להבדיל מתמ"א 38/1 במסגרת תמ"א 38/2 מדובר בהריסה כוללת של הבניין הישן, למעשה בעלי הדירות כולם מפנים את דירותיהם ועוברים לדיור חלופי לתקופת הבנייה.
פרויקט מסוג זה נעשה תמיד במסגרת של ליווי בנקאי בו בעלי הדירות מקבלים מהבנק המלווה ערבות בנקאית בשווי הדירה החדשה אשר תוקם , בדרך כלל על פי שווי חוות דעת שמאי.
יש גם הגבלות מיסוי שונות ביחס לגודל הדירה החדשה אשר יקבל בעל הדירה הישנה שנהרסה . כל תוספת של עד 25 מטרים להגדלת דירה קיימת לא תחויב במס , מעבר לכך יחול תשלום מס. במסגרת תמ"א 38/2 קיימת רשימה של פטורים והקלות מתשלום מס מהתמורה הנוספת שמשלם היזם לבעלים שיפנו את הדירה, כגון: שכ"ד בתקופת הבניה, ערבויות בנקאיות, הובלה הלוך וחזור וכדומה.
למעשה עסקה זו יותר דומה לעסקת קומבינציה עם מס' רב של בעלי קרקע מבחינה מיסוי ועדין היא הינה שונה באופייה והדגשים החלים בחוזה בתמ"א שכזו ייחודיים לה.
פינוי בינוי / או בינוי פנוי
במהות עסקה מסוג זה היא למעשה הריסה של מבנה קיים ובנייה של מבנה חדש לחלוטין. בדומה מאוד לתמ"א 38/2 , אולם ההבדל המהותי לעניין היזם הוא ראשית גודל המתחם אשר יהיה.
מתחמים קטנים לא יהוו מועמדים פוטנציאליים לפרויקט מסוג זה, מתחמים גדולים לעומת זאת גדולים של עשרות רבות ולפעמים מאות יחידות דירות, יהוו כמתחמים אטרקטיביים ליישום תכנית מסוג זה.
בפרויקט כזה תהיה הטבת מס ביחס ליזם, בעוד בעלי הדירות ימסרו את הדירות הישנות שלהם ליזם ויעברו לדיור זמני עד לקבלת דירה חדשה בפרויקט. לעיתים בפרויקטים מסוג בינוי פינוי, קודם, יבנה היזם מתחם מגורים אלטרנטיבי, לרוב בקרבת המתחם הישן, אליו יעברו הדיירים למגורי קבע ואז יפונה מתחם המגורים הי
שן שלהם וייהרס וייבנה מחדש. הדירות במתחם כולן, יועמדו למכירה.
האמור כאן אינו מהווה תחליף ליועץ משפטי ואין בו כדי להוות מעבר למידע כללי גרידא בלבד.