בואו נדבר על משכנתא!

מה היא בעצם המשכנתא?

ומה אתם צריכים לעשות כדי לקחת את המשכנתא הנכונה שמתאימה לכם?

לפניכם מספר כללי ברזל ומונחים שיעזרו לכם להבין מהי משכנתא.

משכנתא בניגוד לבן או בת הזוג היא לא לכל החיים ואם אתם גרים ב'מדינת' תל אביב,

אז המשפט הזה לא נכון למחצית מכם ובכל זאת, משכנתא היא בראש ובראשונה פעולה

בה אתם קונים כסף כדי לקנות נכס.

לא משנה אם זו דירת מגורים, מגרש, חנות, בניין או כל נכס מקרקעין אחר, הרעיון הוא

שאתם בעצם לוקחים הלוואה ונותנים כערובה את הנכס שקניתם.

בעצם עם לקיחת המשכנתא קניתם כסף על מנת לקנות נכס.

כאשר אני נתקל בשאלה בנוגע לגובה ריבית המשכנתא, אני מבין שמי ששואל

את השאלה לא מבין את המשמעות של המושג משכנתא ומשמעות הריבית.

אז בוא ונדבר על ריביות:

ריבית היא בעצם המחיר שאתם משלמים על הכסף שאתם לווים מהבנק.

כמה ריבית תשלמו? הדבר תלוי בכמה פרמטרים: למשל מה אחוז המימון

שאתם לוקחים בגין הנכס, הרי שככל שאחוז המימון גבוה יותר הדבר ישפיע

על מחיר הכסף או במילים אחרות על גובה הריבית.

ככל שהתקופה בה החלטת לפרוס את המשכנתא ארוכה יותר, גם זה

ישפיע על גובה הריבית, ככל שהתקופה קצרה יותר הריבית תהיה

נמוכה יותר ובנוסף ככל שההחזר החודשי יהיה באחוזים גבוה יותר

בשכר שלכם הרי שהריבית תהיה גבוהה יותר וככל שההחזר החודשי

ביחס לשכר שלכם יהיה נמוך כך הריבית תהיה נמוכה יותר.

במילים אחרות ריבית = סיכון.

המשמעות של ריבית היא מה הסיכון שהבנק לוקח בזה שהוא נותן

לכם הלוואה מכספו לרכישת נכס. ככל שהסיכון גבוה יותר הריבית

גבוה יותר וככל שהסיכון של הבנק ביחס לאי החזר של הלוואה על

ידכם נמוך יותר אזי הריבית תהיה נמוכה יותר.

בעצם - ריבית היא השפעה ישירה של איזה סוג לווים אתם!

עכשיו בו נדבר על מסלולי המשכנתא:

יש ריבית קבועה יש ריבית משתנה יש ריבית פריים והיו תקופות של בולט,

כלומר הלוואות בלון, שפחות נפוצות היום וכן הלוואות שצמודות למטבע

זר הלוואה בדולר הלוואה ביורו או ביין יפני, אבל לצורך העניין שלנו נדבר

על ריבית קבועה, משתנה ופריים.

הריבית הקבועה משמעותה ריבית בשיעור קבוע לכל תקופת ההלוואה.

ריבית משתנה היא ריבית שנקבעת מראש לתקופה מסוימת ויכולה להשתנות

תוך כדי הלוואה כאשר היא צמודה למדד.

לדוגמא: מדד פלוס 2 אחוז ריבית - ככל שהמדד עולה כך ההחזר החודשי עולה'

ואם המדד יורד החזר יורד . בנק ישראל קבע בשעתו כי יש אפשרות לקחת

הלוואה במספר מסלולים, כאשר המסלול הפופולרי ביותר היה מסלול בריבית

הפריים, אבל הגבילו אותו עד ל 1/3 מהלוואה.

ריבית הפריים היא למעשה ריבית משתנה כל הזמן שהחזר החודשי שלה צמוד

לריבית במשק הידועה כריבית הפריים, כאשר זו הריבית שלכם - היא ריבית

המשמשת כבסיס לתמחור עסקאות פיננסיות מסוגים שונים כגון הלוואות ופיקדונות,

שנקבעת בידי כל בנק עבור עסקה שבטיפולו, את גובה הריבית הבסיסית של הפריים

קובע בנק ישראל.

משמעות הדברים היא כיום כי הריבית האמורה היא זולה יותר מהלוואה צמודה

למדד בריבית קבועה ולכן המסלול אטרקטיבי יותר בלקיחת משכנתא. יחד

עם זאת בנק ישראל הגביל את היכולת לקבל הלוואה בריבית פריים פלוס

עד ל 1/3 מהמשכנתא שנלקחת וזאת על מנת שלא למנף יתר על המידה את העסקאות.

ככל שהריבית זולה יותר ניתן בעצם לקבל הלוואה גדולה יותר, מה שגורם לרוכש לעיתים

לחפש נכס יקר יותר מה שגורם לעלייה במחירים בשוק כי הכסף הופך ל'זול'.

כעת בגלל משבר הקורונה ובשל העבודה כי אנשים רבים איבדו את פרנסתם והם

צריכים למכור את הבית לפני שהבנק יעשה את זה, שינו את מסלול המשכנתאות

ונתנו אפשרות להגדיל את שיעור ריבית הפריים במשכנתא.

המשמעות היא שניתן למחזר הלוואות על ידי הלווים בכסף זול יותר ולקחת יותר כסף

או במילים אחרות להמשיך ולהיות חייב יותר, מצד שני למי שבדיוק עכשיו רוכש דירה

ראשונה או דירה להשקעה המשמעות היא שאפשר לקבל הלוואה גדולה יותר או

לקבל את הלוואה במחיר נמוך יותר בלי לחפש כסף אחר.

עכשיו נשאלת איפה הסכנה ולמה המסלול פופולארי. בתקופה של אינפלציה

גבוהה גם ריבית הפריים תהיה גובהה.

ההבדל בין מסלול זה לבין המסלולים האחרים כמו ריבית קבועה שאם החלטתנו

שאנחנו רוצים לשנות את המסלול מפריים לריבית אחרת אין קנס לבנק כי לבנק

כדאי לעבור לריבית קבועה.

מצד שני בריבית קבועה לעבור לפריים תישאל השאלה באיזה מחיר שוק מכר

לכם הבנק את הכסף. אם הוא הולך "להפסיד" המשמעות היא שעכשיו המחירים

זולים יותר ממה שקניתם את ההלוואה והבנק ידרוש "קנס " על פירעון מוקדם.

מצד שני עם כיום המחירים גבוהים יותר, כלומר הכסף שתחזירו לבנק יאפשר

לו למכור את הכסף למישהו אחר במחיר גבוה יותר, אז לבנק אין אינטרס

לקנס ויש לו אינטרס שתחזירו את הכסף כדי שיוכל למכור אותו שוב במקום אחר.

האמור לעיל , אינו מהווה יעוץ משכנתאות ואינו מהווה יעוץ משפטי לצורך רכישת

דירה או קבלת הלוואה בדרך של משכנתא אלה מידע אינפורמטיבי בלבד. על

כל רוכש דירה להתייעץ עם עו"ד מטעמו מומחה בתחום הנדל"ן ו/או להתייעץ ביועץ

משכנתאות ובשום מקרה אין לראות באמור לעיל כדי תחליף ליועץ מוסמך על פי חוק.

בהצלחה!