נראה כי בעשור האחרון עם פריחתן של קבוצות הרכישה וההבטחות חסרות התקדים שהיוזמים שלהן מציעים לרוכשים הגיעו גם נפילות גדולות. אחרי ענבל אור בימים אלה עולם הנדל"ן מדבר רק על שם אחד 'פרי נדל"ן', האם הנפילה הבאה נמצאת מעבר לפינה?

איך אומרים ענבל אור בבן? - נכון אלדד פרי.

כל הנכתב כאן נכתב בזהירות יתרה, בכל זאת אין נגד קבוצת פרי נדל"ן עדיין אף כתב אישום או חשד לפלילים, אך יש לא מעט לקוחות לא מרוצים, שמופיעים מבוקר ועד ליל בכלי התקשורת השונים. אנשים שהשקיעו ממיטב כספם ולעיתים כספם היחיד אותו חסכו בעבודה קשה ולא רואים כרגע שום צוהר להבטחות שהובטחו להן ע"י קבוצת פרי נדל"ן.

קודם כל אתחיל בנורות האדומות:

- הציעו לכם דירה חדשה ב700 אלף ₪? מחיר שובר שוק? וזה לא הדליק לכם שום נורה אדומה? אוקיי, הגעתם לחתום את העסקה והובטח לכם 100 אלף ₪ הנחה במידה ותשלמו את כל הסכום מיידית במזומן? כאן לא נורה אחת צריכה להידלק אלא אורגן אורות צבעוני.

חשוב שתבינו כשמתכננים פרויקט נדל"ני וכדי שהבנק ילווה אותו וייתן לו ליווי (ובקבוצות רכישה אין ליווי אבל על כך אסביר בהמשך ) צריכים המשקיעים להראות רווח שנע בין 15-20 אחוז, בפועל נשאר אפילו פחות. זה תנאי המינימום לכל פרויקט, ללא זה הפרויקט לא ייצא לדרך.

אם משקיע מתמחר מכירה של דירה בסכום של 700 אלף שקל (כולל מע"מ ) ונותן הנחה כזו מטורפת באחוזים שהיא יותר מהרווח שלו הדירה עצמה הרי שאתם צריכים לשאול את עצמכם שאלה אחת – למה?

שלום חנוך כתב בשירו 'מחכים למשיח': "מה שבא בקלות באותה הקלות יעלם..." זו בדיוק התורה כולה במקרה זה.

כי תבינו, בנדל"ן אין קסמים. בבניה חדשה הלקוח, שהוא הצרכן הסופי של המוצר המוגמר, משלם על הכל: קרקע, בלוקים, חומרים, חשמל, אדריכל, אגרות... הכל מגולל בסוף לסכום הסופי של הדירה, לא המדינה ולא הקבלנים או היזמים סופגים שקל מעלות הבנייה.

כשאתם רוכשים דירה בקבוצת רכישה אתם בעצם הופכים בין רגע ליזמים אבל לכם אין ליווי בנקאי ואם יש כזה הרי שזה נתון לחסדיו של מארגן קבוצת הרכישה שישיג מימון בנקאי וגם אז אתם רוכשים חלק מהקרקע ואין לכם עדיין שום ביטחון ביחס לפרויקט או שליטה עליו, למרות מה שלעיתים חלק מהיזמים מנסים להסתיר מכם.

יותר מזה, בעבר גם קבלנים לא היו נותנים שום ביטחונות לכסף אום אחרי פרשת אברהם גינדי ו'חפציבה' נוצרו מנגנונים טובים יותר לערבויות לרכישת דירה.

אולם כשאתה רוכש דירה במסגרת קבוצת רכישה המארגן, או בסיפור שמופיע בכותרות השבוע, אלדד פרי, לא אחראי על כלום, בעצם האחריות היא עליכם – הרוכשים.

אתם אלה שרוכשים את הקרקע, מתקשרים עם האדריכל, המהנדס והקבלן, המארגן של קבוצת הרכישה סך הכל חוסך לכם את ההתקשרויות האלה, ועושה זאת בעצמו בעודו גוזר על כך עמלה שמנמנה. את העמלה דרך אגב הוא עושה כאשר הוא מצליח לארגן את הקבוצה ולרכוש את הקרקע ועל כך הוא לקוח את חלקו. לכן, לא מפתיע שמרבית מארגני קבוצות הרכישה הם אנשי מכירות מעולים.

זה בעצם היה סוד הצלחתה של ענבל אור – היא הייתה מספר 1 בכל מה שקשור לנושא מכירות ויכלה למכור לכם את השעון של עצמכם בעודו הוא על ידכם.

אם זאת חשוב לי לסייג את הדברים בל נכפיש את כולם, שהרי בשעתו כאשר הייתה פרצה בהוראות המס (פרצה שנסגרה בינתיים ) ניתן היה לארגן קבוצת רכישה שתרכוש קרקע מאדם פרטי. במקרה כזה מאדם פרטי לקבוצה של פרטיים לא היה מע"מ והמוטיב של המע"מ היה חיסכון אדיר במרכיב זה.

בשעתו זה עמד על 16% ואז המארגן היה מציע מחיר של החל מעלות מסויימת ולפחות חלק ניכר מסכום המע"מ על הקרקע היה מכניס לכיסו כדמי ארגון. אחר כך מס הרכישה היה רק על הקרקע ולא על הדירה כולה כי לא הייתה דירה עדיין וזאת בניגוד למס רכישה על דירה שנרכשת מקבלן. כך בעצם צצו להן קבוצות רכישה כמו פטריות אחרי הגשם גם מחירי הקרקע עלו והקבלנים התחרפנו ודאגו לסגור את הפרצה מכיוון שזו הייתה תחרות לא רצויה שפגעה בהם. בעצם ברגע שנסגרו הטבות המס נותרו רק החסרונות בלי שום יתרון.

אני באופן אישי גם אז תמיד המלצתי בחום להימנע מסכנה זו - הצלחתי להציל כספם של כמה מלקוחותיי וזאת למרות שבמקביל היו גם פרויקטים שהצליחו יפה, כמו לא מעט פרויקטים של ענבל אור ועדיין הסיכון היה גדול מידי אז והוא גדול גם היום.

המלצתי – החלטתם לצאת לדרך בפרויקט של קבוצת רכישה?

היעזרו והתייעצו עם עו"ד מומחה בתחום הנדל"ן והמקרקעין, אין נוסחת קסמים אחרת!